熱點(diǎn)城市“地王”頻出，給供求關(guān)系基本平衡、局部地區(qū)供求過剩的樓市平添了幾把“虛火”。以“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”為主要特征的“地王”項(xiàng)目，在過度透支房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，也增添了未來市場(chǎng)運(yùn)行的不確定性。考慮到資金面寬松效應(yīng)在供給和需求端的不對(duì)等，當(dāng)前熱點(diǎn)城市“地王”項(xiàng)目頻出助長(zhǎng)樓市風(fēng)險(xiǎn)，值得高度警惕。
年初以來，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，可能更多受到投資投機(jī)性需求回潮的驅(qū)動(dòng)。去年以來，中央及地方出臺(tái)的一系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策措施，無論是稅費(fèi)減免，還是貸款成數(shù)和利息下降，對(duì)城市合理的剛性住房需求和改善性住房需求而言，優(yōu)惠程度都遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)住宅總價(jià)上漲的缺口。因此，市場(chǎng)的急劇升溫，不排除是市場(chǎng)投資投機(jī)性資金大幅炒作的結(jié)果。而房地產(chǎn)中介“首付貸”、“過橋貸”的推波助瀾，樓盤熱銷造勢(shì)在微信圈和互聯(lián)網(wǎng)上的廣泛傳播，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)緊張氣氛，顯著提升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。2016年1月至4月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)36.5%，較上年同期回升41.3個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額同比增長(zhǎng)55.9%，較上年同期回升59個(gè)百分點(diǎn)，反映出“量升價(jià)漲”的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。若剔除非熱點(diǎn)城市去庫(kù)存影響，熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格漲幅驚人。2016年4月末，深圳、上海、南京、廈門、北京、合肥等熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格同比分別上漲63.4%、34.2%、22.6%、21.7%、20.2%、17.6%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性急劇升溫，嚴(yán)重扭曲了市場(chǎng)正常供求關(guān)系，造成熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的假象。截至2016年5月末，全國(guó)各種形式的“地王”項(xiàng)目已經(jīng)超過150宗，較上年同期出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。在當(dāng)前資金面整體寬松背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本下降，融資渠道拓寬，賬面“不差錢”，因而可以動(dòng)用巨資競(jìng)相追逐地價(jià)，不斷刷新土地“溢價(jià)率”指標(biāo)，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)“面粉貴過面包”這一“水漲船高”現(xiàn)象，并誘發(fā)了市場(chǎng)恐慌性需求。
如果冷靜理性地思考，那么不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前“地王潮”存在“拔苗助長(zhǎng)”熱點(diǎn)樓市的風(fēng)險(xiǎn)。一方面是投資投機(jī)性需求無法支撐“地王”項(xiàng)目順利建成銷售。我國(guó)住宅投資投機(jī)性需求以變現(xiàn)獲利為主要特征，不僅與“地王”項(xiàng)目形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，而且也存在“搭便車”變現(xiàn)現(xiàn)象。另一方面是資金面寬松效應(yīng)在供給方和需求方存在不對(duì)等，加劇供求失衡。在目前社會(huì)融資格局下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房群體在資金融通便利、成本和規(guī)模上存在不對(duì)等效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用較小資本金撬動(dòng)大樓盤開發(fā)，可以非理性競(jìng)拍土地價(jià)格，但購(gòu)房群體融資規(guī)模依然要受到家庭收入水平制約，導(dǎo)致資金面寬松效應(yīng)在需求方的作用要明顯小于供給方，主要表現(xiàn)在“地王”項(xiàng)目建成后住宅銷售價(jià)格對(duì)普通家庭購(gòu)買力的過度偏離，增加了未來市場(chǎng)供求失衡的可能性。
歷史上大多數(shù)“地王”項(xiàng)目都“叫好不叫座”，“地王潮”抑或是“地王套”雖然在很短的時(shí)間內(nèi)可以推高樓市價(jià)格，通過誘發(fā)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加快住宅銷售，但中長(zhǎng)期看將加劇住宅市場(chǎng)供求失衡狀況，顯著增加市場(chǎng)運(yùn)行脆弱性，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)高度聚集。
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